Wohnung mieten in Italien

Ein Haus in Italien wäre schon wirklich schön – aber es mal schnell aus dem Patty Cash zu zahlen, ist nicht wirklich realistisch.

Außerdem hast du da ein paar Bedenken: “Wie lebt es sich überhaupt in Italien? Werde ich mich wohlfühlen? Was, wenn es der totale Schmarrn ist und ich mein Geld in den Sand setze?“

Würde es sich da nicht anbieten, über einen gewissen Zeitraum eine Immobilie zu mieten, damit du sozusagen zur Probe in Italien lebst und dein Lieblingsland nicht mehr als Tourist, sondern quasi als Einheimischer erfährst?

Das Leben vor Ort ausprobieren – 7 Schritte zum Mieten des Objekts deiner Träume

Was du über den Mietmarkt in Italien wissen solltest und wie du die Idee von ‚Italien auf Probe‘ verwirklichen könntest, erkläre ich dir in diesem Beitrag.

Einführung: Wie sieht der Mietmarkt in Italien aus?

Laut dem italienischen Statistikamt, Istat, gibt es in Italien 36 Millionen Immobilien (Stand Dez 2023). Von diesen werden 30% nicht genutzt. Das heißt, dass mehr als 11 Millionen Immobilien theoretisch zur Verfügung stehen. Leider nur theoretisch, denn der Mietmarkt in Italien ist eigentlich keiner.

Das hat eine lange Tradition: Die Italiener lieben es Wohneigentum anzuschaffen: für sich selbst, die Kinder, die Enkel, die Verwandten … So leben mehr als 70% aller Italiener in der eigenen Immobilie und nur 20,5% von ihnen zur Miete. In Deutschland sind die Zahlen etwas anders: dort wohnen 50,5% zur Miete (was Deutschland zum unangefochtenen Spitzenreiter in der EU macht).  

Woran liegt das?

Wenn ich mich mit meinen italienischen Freunden unterhalte und wissen will, weshalb sie ihre leerstehende Wohnung denn nicht vermieten wollen, höre ich immer wieder:

• Weiß ich denn, ob der Mieter zahlt?
• Und wenn er mir die Wohnung ruiniert?
• Wird er nach Ablauf des Mietvertrags tatsächlich ausziehen?
• Und wenn sich die Räumungsklage ewig hinzieht?

Also lieber gleich die Flinte ins Korn werfen?

Nein – du hast ja gelesen, dass es eigentlich ausreichend Wohnungen gäbe. Daher überlege dir stattdessen eine Strategie und lege gut vorbereitet los!

Schritt 1 – Mache dich schlau über das Mietniveau in deinem bevorzugten Raum

Die Mietkosten variieren stark – je nach Region, Stadt, Lage (und natürlich auch der Größe der Immobilie).

Mailand ist der neuesten Idealista Studie zur Folge die teuerste Stadt Italiens, mit 22,1 €/qm. Gefolgt von Florenz (18,8 €/qm) und Bologna (18,0 €/qm). Venedig liegt an vierter Stelle (17,6 €/qm), noch vor Rom. Dort zahlt man für den Quadratmeter im Durchschnitt 14,5 €. Allerdings erwartet man für die Città Eterna einen deutlichen Anstieg der Preise.

Am günstigsten kann man in Caltanisetta (Sizilien) wohnen, wo man 4,7 €/qm zahlt sowie in Reggio Calabria (5,00 €/qm) und Cosenza (5,40 €/qm), beide in Kalabrien.

Grundsätzlich sind in kleineren Städten, in Dörfern und in Gegenden ohne nennenswerten Tourismus die Wohnungen deutlich günstiger. Die monatliche Durchschnittsmiete beträgt 567,00 €. Wobei die Prognosen für 2024 auch hier von einem Preisanstieg sprechen.

Mietkosten im Vergleich: Kleinstadt in Italien <=> Deutschland

Als potentieller Italien-Mietinteressierter könnte ich mir vorstellen, dass du eine Wohnung mit den folgenden Kriterien suchst:

• 3-Zimmer-Wohnung
• 70 qm
• zentrumsnah, aber trotzdem ruhig und mit Blick auf Grün
• Balkon
• Kleinstadt (25.000 Einwohner)

Was also hätte ich für dich gefunden?

Aci Catena (Sizilien): dort kostet eine Wohnung mit o.a. Kriterien im Monat 550,00 € (warm) – allerdings hättest Du nicht nur 70 qm, sondern 92 qm Wohnfläche zur Verfügung.

Albenga (Ligurien): dort variieren die Mietpreise zwischen 550 € und 650 €, je nach Wohnfläche.

Lindau (Bayern): dort liegen die Mietpreise für eine Wohnung mit den oben genannten Kriterien zwischen 970,00 € und 1.250,00 € …

Schritt 2 – Recherchiere ohne zeitlichen Druck zu den Mieten in Italien

Wie beim Immobilienkauf auch recherchiere nicht einseitig, sondern unter Nutzung verschiedener Kanäle:

Die bekannten Immobilien-Plattformen, Idealista, Immobiliare, Cercasicasa etc. bieten nicht nur zum Verkauf stehende Immobilien (case in vendita). Unter dem Stichwort ‚affitta‘ kannst Du, analog zur Suche nach Kaufimmobilien, auch nach zur Miete angebotenen Immobilien suchen.

Darüber hinaus gibt es die rein auf Vermietung ausgerichteten Plattformen wie Mioaffitto.it, auf der Immobilienmakler, aber auch Privatleute ihre Immobilie präsentieren oder HousingAnywhere.

Natürlich kannst du dich auch an die lokalen Immobilienagenturen wenden – sie haben häufig neben den Kaufobjekten auch Mietobjekte in ihrem Portfolio. Bedenke hier, dass die Agenturen eine Provision bei erfolgreichem Abschluss verlangen.

Immer ein guter Weg ist das persönliche Netzwerk. So kannst du bei deinem nächsten Italien-Aufenthalt an der Bar von deinem Wunsch nach einer Mietwohnung sprechen oder deine italienischen Freunde darauf ansetzen. Denn vielleicht kennt ja einer von ihnen jemanden, der wiederum jemanden anderen kennt, der unbedingt seine leerstehende Immobilie vermieten möchte.

Oder du machst es wie wir bei unserer allerersten Wohnung in Italien: ich wandte mich an den Bürgermeister unserer Lieblingsgemeinde, ob er denn nicht vielleicht jemanden wüsste – und er wusste!

Schritt 3 – Überlege dir, welcher Mietvertrag für dich in Frage käme

Es ist gar nicht so einfach, hier den Überblick zu bewahren, denn die Varianz ist ziemlich groß . Da gibt es …

• contratto ad uso abitativo a canone libero (freier Mietzins, d.h. er wird zwischen Vermieter und Mieter bestimmt)
• contratto ad uso abitativo a canone concordato (festgelegte Miete, variiert je nach Gemeinde)
• contratto ad uso transitorio (mit festgelegter Mietdauer, i.d.R. max. 18 Monate)
• contratto ad uso turistico (freier Mietzins, normaler Weise max. 30 Tage)
• contratto di affitto con riscatto (besser bekannt als Rent-to-Buy Modell)
• contratto ad uso commerciale (gewerblicher Mietvertrag)

Was solltest du wählen?

Für dich würden sich z.B. der temporäre Mietvertrag sowie das Rent-to-Buy Modell anbieten.

Der temporäre Mietvertrag (contratto ad uso transitorio)

Eigentlich richtet sich diese Art des Mietvertrags in erster Linie an all diejenigen, die berufsbedingt für einen Zeitraum von 1 Monat bis maximal 18 Monaten eine Mietwohnung suchen. Doch der italienische Gesetzgeber hat hier einen ziemlichen Spielraum gelassen …

Der Rent-to-Buy Mietvertrag (contratto di locazione con riscatto)

Hier vermietet der zukünftige Verkäufer sein Eigentum an den Kaufinteressierten über einen gemeinsam festgelegten Zeitraum (maximal 10 Jahre) zu einem monatlichen Festpreis, der i.d.R. höher ist als ein normaler Mietzins.

Nimmt der Kaufinteressent die Option wahr, nach Ablauf des Zeitraums die Immobilie zu erwerben, so werden ihm die bereits geleisteten Zahlungen zum Kaufpreis angerechnet. Will er die Gelegenheit nicht wahrnehmen, so läuft der Vertrag nach der festgelegten Zeit aus und er hat keine weiteren Verpflichtungen.

Leider wird diese Art des Mietvertrags bislang noch sehr selten angewendet. Aber es lohnt sich auf jeden Fall nachzufragen!

Kurzer inhaltlicher Überblick der anderen Mietvertragsarten

Freier Mietvertrag (contratto di locazione a canone libero)

Vielleicht hast du schon einmal vom Contratto 4+4 gehört. Damit wird die Mietdauer bezeichnet, nämlich 4 Jahre und weitere 4 Jahre bei stillschweigender Verlängerung. Der Vertrag kann gekündigt werden. Dies muss mindestens 6 Monate vor Ablauf des Vertrags erfolgen.

Mietvertrag mit vorgegebenem Mietzins (contratto di locazione a canone concordato)

Es handelt sich hierbei um einen Mietzins, der für Sozialwohnungen, Genossenschaftswohnungen je nach Zone festgelegt wird. Die Mietdauer beträgt 3 + 2 Jahre.

Mietvertrag zur touristischen Nutzung (contratto di locazione uso turistico)

Wenn du nur kurz in Italien sein möchtest, nämlich maximal 30 Tage und dabei nicht im Hotel oder einem AirBnB, sondern in einer ‚echten‘ Wohnung wohnen möchtest, dann ist diese Art des Vertrags perfekt. Allerdings musst du bedenken, dass der Vermieter den Preis in der Hauptsaison gerne nach oben schraubt …

Schritt 4 – Zieh diese möglichen Schwierigkeiten beim Mieten in Italien in Betracht

Es kann ziemlich herausfordernd sein, sich auf dem italienischen Mietmarkt gegenüber anderen Suchenden durchsetzen zu müssen. Häufig wählt der zukünftige Vermieter den vermeintlich ‚weniger komplizierten‘ Mieter, sprich einen italienischen Bewerber – hat er doch im Hinterkopf ein paar Vorbehalte.

Auch für dich ist es essentiell, dich als Ausländer auf sicherem, legalen Terrain zu befinden. Daher solltest du dir gut überlegen, wie du mit diesen Argumenten umgehen würdest:

• Sprachbarriere: Für den Vermieter ist es einfacher auf Italienisch zu kommunizieren. Nicht jeder kann Englisch. Auch für dich ist es ein großer Vorteil, wenn du zumindest ein paar Brocken Italienisch kannst – es erleichtert nicht nur das Gespräch mit dem möglichen Vermieter, sondern auch das Einleben vor Ort. Schaue auch gerne mal bei unseren Angeboten zum Italienisch lernen vorbei.
• Bürokratie: Italien hat – nicht zu Unrecht – den Ruf seine Bürokratie sehr zu lieben … Als Ausländer musst du zusätzliche Unterlagen oder Nachweise beibringen und stehst häufig dem Verwaltungsaufwand hilflos gegenüber.
• Kulturelle Unterschiede: Auch wenn du Italien als Tourist in- und auswendig zu kennen meinst, die wahre Kultur lernst du erst vor Ort kennen, die Mentalität, das Verständnis vom Alltag. Allein die Tatsache, dass Immobilien i.d.R. möbliert vermietet/verkauft werden, führt häufig zu Unverständnis von Seiten des potentiellen Mieters – und des Vermieters, für den es nicht nachvollziehbar ist, weshalb die guten Möbel der Urgroßeltern aus der Immobilie entfernt werden sollen.

Stell dir nun vor, du hast deine Immobilie gefunden und beschließt: “Da möchte ich mein Probe-Leben in Italien starten“, dann sind die nächsten Schritte essentiell:

Schritt 5 – Mache dir alle Kosten bewusst, die auf dich zukommen können

In der Regel musst du – neben dem Mietzins – mit folgenden Kosten rechnen:

• Nebenkosten: Heizung/Warmwasser/Strom
• Abwassergebühren
• Müllabfuhr
• Gebäudeinstandhaltung/Reinigung
• Verwaltungskosten: Registergebühr 2% des jährlichen Mietkanons / Stempelgebühr 16 €/100 Zeilen
• Kaution: i.d.R. 2-3 Monatsmieten
• eventuell Vermittlungsgebühr (Makler)

Schritt 6 – Bevor du deine Wohnung in Italien mietest …

• Besichtige auf jeden Fall auch die Umgebung
• Informiere dich – wenn möglich – über den Vermieter
• Gehe sicher, dass in der Wohnung alles funktioniert
• Achte auf eventuelle Schäden, Feuchtigkeit – und halte es schriftlich fest
• Lass dir die Kosten (Miete – Nebenkosten) alle schriftlich geben
• Gehe sicher, dass der Vermieter alle erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen besitzt
• Lies den Vertrag aufmerksam durch bevor du ihn unterschreibst. In ihm müssen euer beider Namen, die Beschreibung der Wohnung (Anzahl Räume, Wohn- und Nutzfläche etc.), die Katasterdaten, der Mietzins und die Mietdauer angegeben sein.
• Halte auch die Kautionssumme schriftlich fest und frage nach, wo sie deponiert wird
• Liste die zu übernehmenden Möbel sowie alle Einrichtungsgegenstände auf und füge diese Liste dann dem Mietvertrag bei
• Kläre die weiteren Vertragsbedingungen, z.B. eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses
• Lass dir den aktuellen Verbrauch schriftlich geben
• Frage, ob du z.B. Veränderungen an der Wandfarbe vornehmen darfst und ob Haustiere erlaubt sind
• Beantrage den Codice Fiscale bei der Agenzia delle Entrate

Weiterführende Tipps findest du übrigens auch in unserem Blogartikel „Die Hausbesichtigung in Italien„.

Schritt 7 – Wenn du den Mietvertrag unterschreibst …

• Unterschreibe ihn auf jeder Seite und verlange eine Kopie (der Vermieter muss natürlich auch auf jeder Seite unterschreiben)
• Kontrolliere, dass der Energieausweis (APE) beigefügt ist
• Lass dir grundsätzlich die Mietzahlung bestätigen
• Schließe eine Hausratversicherung ab (nota bene: in Italien muss man keine Versicherung abschließen, aber es ist ratsam!)
• Gehe sicher, dass der Mietvertrag bei der Agenzia delle Entrate innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss registriert wird
• Melde dich bei der Gemeinde innerhalb von 30 Tagen an
• Beantrage bei der Gemeinde das Certificato di iscrizione anagrafica nach spätestens 90 Tagen
• Melde dein Auto um (offiziell ebenfalls nach 90 Tagen)

Auch wenn dir nun vielleicht der Gedanke kommt: Was für ein Aufwand!, probiere es und lege los. Du wirst merken: mit der oben genannten Strategie, möglicher Weise mit guten italienischen Freunden an der Hand und mit der notwendigen Calma (innere Ruhe), wirst du dein Ziel erreichen.

Solltest du Unterstützung von uns wünschen (sprachlich, fachlich, emotional), dann melde dich! Am besten vereinbare gleich einen Termin zum 20-minütigen kostenfreien Kennenlerngespräch. 

Beachte bitte: 

Wir sind keine Immobilienmakler. Wir arbeiten aber mit einem Netzwerk an italienischen Immobilienmaklern zusammen, die uns nur solche Immobilien anbieten, die den Wünschen unserer Kunden entsprechen. Hier erfährst du mehr über ItalViva und Gitta Eckl-Reinisch.

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