Unser Immobilienkauf in den Abruzzen (Gastbeitrag)

Weitläufige Berglandschaften, klare Seen, Nationalparks, Weinanbau, kilometerlange Küste – hast du dieses Bild vor Augen, wenn du an die Abruzzen denkst? Oder geht es dir wie vielen anderen, und die Region Abruzzen ist dir noch gar nicht so geläufig?

Kein Wunder, denn diese Region ist touristisch noch recht unberührt. Und genau das schätzen wir hier so sehr! In den Abruzzen findest du authentisch italienisches Leben, unberührte Natur und jede Menge kulinarische Köstlichkeiten. Für uns sind das bereits sehr gute Gründe dafür gewesen, uns eine eigene Immobilie in den Abruzzen zu kaufen – aber dazu gleich mehr. 

Cara lettrice, caro lettore, 

ich freue mich über den heutigen Gastbeitrag von Zita Avak, die sich im Oktober 2023 mit ihrem Partner sehr kurzfristig ein Haus in den Abruzzen gekauft hat und damit viele tolle Dinge vorhat, von denen sie dir gleich erzählen wird. Vor allem aber teilt sie ihre Erfahrungen beim Immobilienkauf, worauf sie geachtet haben, was sie im Nachhinein anders gemacht hätten und welchen Rat sie an alle hat, die die Erfüllung dieses Traums noch vor sich haben. Buona lettura – viel Vergnügen beim Lesen!
Deine Gitta 

Die Abruzzen – meine zweite Heimat seit knapp 20 Jahren

Meine Liebe zu den Abruzzen begann 2006 im Alter von 12 Jahren. Mein Vater hatte im Jahr zuvor bei einer Recherche-Reise für seinen neuen Wanderführer erstmalig die Abruzzen bereist und, genauso wie ich 17 Jahre später, recht spontan die Entscheidung getroffen, ein Haus in Pratola Peligna zu kaufen. Die Gastfreundschaft der Abruzzesen, die malerische Landschaft und die Ruhe hatten ihn begeistert. Seither reisten wir jedes Jahr mindestens ein Mal mit der Familie in die Abruzzen, ich lernte Italienisch in der Schule in München und wandte meine Kenntnisse in neuen Freundschaften vor Ort an – schnell schloss ich Pratola Peligna in mein Herz. Hier konnte ich immer besonders gut abschalten und durch die 10-stündige Autofahrt von München aus hatte ich immer regelrecht das Gefühl, in einer anderen Welt zu sein (damals gab es auch noch kein mobiles Internet, um viel Kontakt nach Hause zu halten). 

So vergingen die Jahre und mein Heimatgefühl in den Abruzzen wurde immer größer.

2022 haben mein Partner Carlos und ich unsere festen Jobs in München gekündigt, uns online selbständig gemacht und sind auf Weltreise aufgebrochen. Zum Start, und um uns ein wenig Geld anzusparen, wohnten wir zunächst 4 Monate im Haus meines Vaters in den Abruzzen. In dieser Zeit, aber auch schon die Jahre zuvor, begeisterte sich auch Carlos ganz besonders für die Region. In den 7 Monaten darauf reisten wir nach Mittel- und Südamerika, genauer in die Dominikanische Republik (Carlos’  Heimat), nach Mexiko und nach Kolumbien. Im Juni 2023 kehrten wir nach Europa zurück und freuten uns schon ganz besonders, wieder einige Monate in den Abruzzen zu verbringen (unsere Reiseberichte findest du übrigens auf unserem Instagramkanal). Was dann passierte, war rückblickend fast schon schicksalhaft…

Wenn eine “chiacchierata in piazza” in den Abruzzen zu einem Immobilienkauf führt…

Wir ließen uns wie jeden Freitag über den trubeligen Marktplatz in Pratola treiben, als uns mein Vater ein älteres Ehepaar aus Neuseeland vorstellte. Sie hätten ein tolles Bed & Breakfast und eine italienische Kochschule in Vittorito, 7 km von Pratola Peligna entfernt – klang schon mal spannend! Dass wir das einige Wochen später “unser” nennen würden, hätten wir nicht im Traum gedacht. Sie erzählten uns, dass sie nun nach 18 Jahren die Segel gerne abbrechen und zurück nach Neuseeland gehen und ihr Haus verkaufen möchten. Sie fragten uns, ob wir Lust hätten, es uns mal anzusehen. Wir tauschten die Kontaktdaten, aber verfolgten – offen gestanden – die Sache nicht weiter.  3 Wochen später erinnerte mich mein Vater daran, und meinte, wir sollten uns das unbedingt mal ansehen – er kenne das Haus von früher und es sei wirklich toll. Er wusste, dass wir seit geraumer Zeit immer wieder online Ausschau nach Immobilien in Italien hielten. Und so besuchten wir noch am gleichen Tag das Paar in Vittorito bei einem Kaffeeklatsch – das war am 09. September. Wir gingen ohne Erwartungen hin. 

Hauskauf innerhalb von nur 3 Wochen (!) 

Wir kamen in das Haus und -ganz ehrlich- mir stockte ziemlich schnell der Atem. ‘Wie schön ist das denn, bitte?’ dachte ich mir. Ein charmantes, rustikales und historisches Haus, ganz in unserem Stil. Schön eingerichtet, mit großer Terrasse, Garten und Pool mit einem gigantischen Blick auf die Berge und sogar mit einem Gewölbe-Kochstudio für Kochkurse. Kann das wahr sein? Von außen sieht das Haus so… unscheinbar aus. Carlos und ich tauschten während der 2,5 Std. mit den beiden im Haus keine vielsagenden Blicke und warteten einfach ab. Aber kaum, dass wir aus dem Haus gingen, fielen wir uns in die Arme und mussten vor Freude einfach lachen. Das ist es! Das ist unser Haus! Vor lauter Aufregung konnten wir an nichts anderes denken und malten uns schon aus, wie wir dort ein Bed & Breakfast führen, eine Kochschule mit italienischen Köchen, und Zita ihre Achtsamkeits-Retreats in den eigenen Wänden durchführen kann.  

Nur 2 Tage später fuhren wir erneut nach Vittorito und sprachen offene Worte mit dem neuseeländischen Pärchen. Und auch sie sagten: Ihr passt perfekt, um unseren Traum hier würdig fortzuführen. Per Handschlag vereinbarten wir also bereits den Kauf – wie aufregend! Jetzt war aber klar: wir haben nicht viel Zeit. Die beiden hatten 3,5 Wochen später ihren Flug nach Neuseeland und auch wir wollten 3 Wochen später unseren Flug nach Asien nehmen.

Unterlagen für den Immobilienkauf in den Abruzzen im Wettlauf gegen die Zeit

Ja, wir wussten: auch wenn es jetzt schnell gehen soll, wir müssen aufpassen. Sollten nichts übersehen, was uns am Ende schadet oder hohe Kosten verursacht. Es war unser allererster Immobilienkauf und wir hatten schlicht keine Ahnung. Die Frau des Paares versicherte uns, den Kontakt zum Notar herzustellen und schon mal einen ersten Termin zu vereinbaren, darum mussten wir uns also erstmal nicht kümmern. Sie gab uns außerdem den Kontakt zur Mitarbeiterin in der comune (Gemeinde), mit der sie immer im Austausch stand. Also war das Schritt Nummer eins für uns: uns in der Gemeinde vorstellen und fragen, was wir für den Immobilienkauf alles brauchten. 

Wir wurden in der comune sehr freundlich willkommen geheißen und direkt dem Bürgermeister vorgestellt: “Schau mal, das sind unsere neuen Bewohner in Vittorito!”.  Nun folgte ein Marathon, um alle Dokumente zu besorgen. Das waren: 

Il Codice Fiscale – die Steuernummer

Ohne den Codice Fiscale geht gar nichts. Wir sind also direkt zur Agenzia delle Entrate gefahren und obwohl überall Schilder hingen “nicht ohne Termin eintreten!” gingen wir trotzdem hinein und… kamen nur 30 Minuten später mit unserer jeweiligen Steuernummer wieder raus! Das war wirklich einfacher als gedacht. Zur Beantragung brauchten wir lediglich unseren deutschen Ausweis und die Adresse unserer zukünftigen Immobilie. Kosten: 0 Euro.

L’APE, der Energieausweis.

Es lag keiner vor, also bekamen wir von der comune einen Kontakt zu einem Geometra (Bausachverständigen), der sowohl die APE, als auch die Prüfung des aktuellen Gebäudeplans übernehmen konnte. Damit kommen wir auch schon zum nächsten Punkt…
Kosten: 200 Euro (übernimmt der Verkäufer!)

Der Gebäudeplan

Der Gebäudeplan, der uns vorlag, warf bei uns allen Fragezeichen auf. Er war einfach an allen Ecken und Kanten falsch und es fehlten sogar Räume. Für den Notartermin musste also ein aktueller Gebäudeplan her, den der Geometra im Zuge der APE entwarf. Außerdem besichtigte er das Haus eingängig, was uns besonders wichtig war, um über die Beschaffenheit des Hauses professionelle Auskunft zu bekommen (alles war positiv). Kosten: 650 Euro (übernimmt der Verkäufer!)

Il Certificato di destinazione urbanistica

…zu übersetzen mit “Bescheinigung über die städtebauliche Bestimmung”. Da das Haus im historischen, denkmalgeschützten Bereich des Ortes ist, musste dieses Zertifikat für den Kauf neu erstellt werden. Die Comune stellte wieder den Kontakt zu einem Bau-Techniker her,  der das -eher widerwillig- in kürzester Zeit für uns erstellte.
Kosten: 10 Euro Bearbeitungsgebühr und 2x 16 Euro für die “Marca da Bollo”, eine Art Steuermarke in Italien, die zur Gebührenerhebung für offizielle Dokumente genutzt wird. Du bekommst sie in der klassischen “Tabaccheria”, einem Kiosk. 

Alle Dokumente für den Immobilienkauf in den Abruzzen lagen uns nun vor

1,5 Wochen später lagen uns all diese Dokumente fertig vor, wir haben aber auch wirklich überall Druck machen müssen… wir können uns vorstellen, dass die Bearbeitung solcher Unterlagen in normalen Fällen auch mal mehrere Wochen oder sogar Monate dauern kann. Insbesondere, wenn man nicht Italienisch spricht. Zum Glück kann ich Italienisch – was uns sehr geholfen hat.

Der Notartermin für den finalen Kauf stand mittlerweile auch fest: 3. Oktober. Ein Tag vor unserem Flug nach Asien!

Da wir überhaupt nicht wussten, worauf wir beim Kaufvertrag achten müssen, baten wir Gitta um ein Beratungsgespräch. Sie ging mit uns über Zoom einen typischen Kaufvertrag durch und erklärte uns jeden wichtigen Absatz und worauf wir achten müssen. Aufgrund des Zeitmangels konnten wir den Vertrag nämlich tatsächlich nicht einmal mehr zur Prüfung oder Übersetzung vor dem Notartermin zu sehen bekommen! Es ging sich alles gerade so auf die letzte Minute aus. Dank der detaillierten Auskünfte und Empfehlungen von Gitta fühlten wir uns aber trotzdem einigermaßen sicher für den Notartermin. 

Der Kaufabschluss: wir haben unsere eigene Immobilie in Italien!

Und so kam es tatsächlich, nur drei Wochen nach der ersten Besichtigung, zum Kauf des Hauses. Wir unterschrieben, bezahlten die Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises und einigten uns darauf, die Restzahlung bis Anfang 2024 zu leisten. Da wir uns im Zuge des Kaufes dazu entschieden haben, nach Italien auszuwandern und das Haus als Erstwohnsitz anzumelden, lag die Registersteuer bei nur 2% statt normalerweise 9%. Wir haben uns damit aber verpflichtet, innerhalb von 18 Monaten das Haus zu beziehen und uns beim Einwohnermeldeamt anzumelden, ansonsten fällt die Steuer nachträglich an. Bis zu unserem Einzug müssen wir IMU zahlen – Grundsteuer. Diese entfällt aber wieder, sobald wir in dem Haus wohnen. 

So wird unsere Reise in den Abruzzen weitergehen

Seit dem Kauf sind wir fleißig dabei, unsere Pläne für die erste Saison für unser Bed & Breakfast, unsere Kochschule und unsere Retreats zu schmieden. Wir stehen im Austausch mit Köchen, potenziellen Kooperationspartnern, erstellen unsere Webseite, usw… Wir planen, ab April 24 ins Haus zu ziehen, die ersten Wochen für Reparaturen und Vorbereitungen zu nutzen und ab 01. Mai “unsere Tore” für Gäste zu öffnen. Wir werden mehrmals im Jahr einwöchige Kochreisen mit  unterschiedlichen Köchen die authentische italienischen Küche anbieten und Achtsamkeitsretreats bei uns durchführen. Wenn du Lust hast, mal vorbeizuschauen, freuen wir uns: https://casa-abruzzo.com/

Bis dahin reisen wir noch durch Asien und genießen den freien Lebensstil, den wir uns durch die berufliche Tätigkeit online ermöglichen können und verbringen nochmal 2 Monate in München, um alles Organisatorische für unseren Umzug zu regeln.

Du hast nun auch Feuer gefangen für deine eigene Immobilie und deinen Traum in Italien? 

Ich kann dir nur ans Herz legen, dich an Gitta zu wenden. Wenn der Kauf nicht so unglaublich kurzfristig gewesen wäre, hätten wir definitiv auch noch eine Übersetzung des Kaufvertrags ins Deutsche durch sie beauftragt und uns damit auch ehrlich gesagt wohler und sicherer gefühlt. Im Nachhinein hätten wir auch versucht, den finalen Kauf auf das Frühjahr 2024 zu legen und mit einer Prokura zu arbeiten (einer Vollmacht, sodass das Paar für den Notartermin nicht nochmal extra aus Neuseeland hätte anreisen müssen). 

Aber, jetzt sind wir einfach froh, dass alles so gut geklappt hat und freuen uns riesig auf alles, was uns bevorsteht! Wenn du Fragen hast, melde dich gerne bei uns (info@casa-abruzzo.com) oder bei Gitta (immobilien@italviva.de). Wir freuen uns auf den Austausch mit dir und wenn wir dich bei uns im casa abruzzo begrüßen dürfen. Die Abruzzen werden dich positiv überraschen!

Einen tollen Einblick in diese Region erhältst du übrigens auch über das wundervolle Video unseres Bekannten Don Fuchs aus Australien, der seine fotografische Reise durch die Abruzzen in einem Video festhielt: https://www.youtube.com/watch?v=sDsq93-urhI. Viel Freude beim Anschauen!