Kaufe keine Immobilie in Italien ohne diese 7 Dokumente

IMMOBILIENKAUF IN ITALIEN: WELCHE DOKUMENTE SIND ABSOLUT NÖTIG?

Mal schnell ein Haus in Italien kaufen? Wäre super – aber klappt wohl eher nicht!

In der Regel ist ein Hauskauf keine Sache, die man so nebenbei erledigt. Oft handelt es sich um eine der wichtigsten Entscheidungen, die man im Leben trifft. Daher ist es sinnvoll, Schritt für Schritt vorzugehen.

Einer dieser Schritte ist die Kontrolle der notwendigen Dokumente.

In diesem Newsletter liste ich dir die wichtigsten Unterlagen auf, die du beim Hauskauf in Italien brauchst. Du erfährst auch, wo du sie bekommst und auf was du achten musst.

DOKUMENT 1 – ATTO DI PROVENIENZA (HERKUNFTSNACHWEIS)

Dieses Dokument wird auch titolo di proprietà genannt (=Eigentumstitel). Mit diesem Dokument hast du den ‚Beweis‘ in der Hand, wer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist, die du kaufen möchtest.

In dem Atto di provenienza stehen so wichtige Angaben wie

  • Datum des ursächlichen Erwerbs des Hauses
  • Nachfolge
  • Aufteilung in Erbfolge
  • Ersitzung (usucapione)

Die Ersitzung weist im italienischen Immobilienrecht eine Besonderheit auf. So ist es in Italien möglich, nach 20 Jahren kontinuierlichem Besitzes Eigentümer der Immobilie zu werden.

Wo bekommst du den atto di provenienza?

In der Regel solltest Du ihn direkt vom Verkäufer erhalten. Es kann jedoch passieren, dass der atto verloren gegangen oder unauffindbar ist, weil zu viele Jahre/Jahrzehnte seit dem ursächlichen Erwerb vergangen sind.

Sollte dies der Fall sein, dann findest Du den Herkunftsnachweis im Conservatoria dei Registri Immobiliari (Grundbuchamt). Dort werden die Dokumente aller Grundstücke ganz Italiens aufbewahrt. Wichtig hier: Du musst wissen, an welches Amt du dich wenden musst. In der Regel handelt es sich um die nächstgelegene größere Stadt.

Eine weitere Möglichkeit ist, dich direkt an den damals verbriefenden Notar zu wenden. Die Notare sind per Gesetz verpflichtet, die Kaufverträge zu archivieren. Handelt es sich um einen sehr alten Immobilienbesitz, besteht allerdings die Gefahr, dass der Notar sein Notariat aufgelöst hat oder vielleicht sogar verstorben ist.

DOKUMENT 2 – PLANIMETRIA CATASTALE (KATASTERPLAN)

Beim Katasterplan handelt es sich um eine technische Zeichnung (i.d.R. 1:200), auf der die Immobilie im Innen wie im Außen abgebildet ist. Man sieht die Aufteilung, die Umrisse, die Abgrenzungen sowie die Bestimmung der einzelnen Räume. Auch eventuelle Balkone, Innenhöfe, Garten(-anteile) etc. sind mit Quadratmeterangaben graphisch dargestellt.

Wichtig zu wissen: Der Katastereintrag muss dem Ist-Zustand entsprechen oder der Ist-Zustand dem Katastereintrag.

Was heißt das für dich?

Sollte ein Unterschied bestehen, eine sogenannte difformità catastale (Katasterabweichung) so ist der Verkäufer verpflichtet nachzubessern. Das können z.B. Wände sein, die der Verkäufer nachträglich versetzt hat. Die Nachbesserung (sei es die Nachbesserung im Katastereintrag sei es die Rückversetzung der Wände) muss vor dem notariellen Kaufvertrag erfolgen.

Wo bekommst du den planimetria catastale?

Auch dieses Dokument kann beim Verkäufer eingefordert werden.

Sollte er es nicht vorliegen haben, kannst du dich an das ufficio del catasto (Katasteramt) wenden, das es in jeder Stadt gibt. Im Trentino- Alto Adige sowie im Friuli-Venezia Giulia heißt das Katasteramt Grundbuchamt (Erbe der Habsburger Zeit).

In den letzten Jahren wurde dieser Vorgang sehr erleichtert, denn der Katastereintrag kann online angefordert und eingesehen werden. In der Regel ist dazu die Ermächtigung von Seiten des Verkäufers nötig.


Wichtig zu wissen: Der Katasterplan hat eine rein fiskalische Funktion. Anhand des Katastereintrags werden die zu zahlenden Steuern berechnet.

DOKUMENT 3 – VISURA CATASTALE (KATASTERAUSZUG)

Hier sind alle Katasterdaten der Immobilie eingetragen, nämlich

  • Foglio (Blatt)
  • Particella (Parzelle)
  • Subalterno (Baueinheit)
  • Classe (Gebäudeart)
  • Destinazione d’uso (Nutzungszweck)
  • Rendita catastale (Katasterertrag)
  • Consistenza (Größe, hier wird unterschieden zwischen Räume bei Immobilien und m² bei Grundstücken)
  • Catasto dei fabbricati (Gebäudekataster)
  • Planimetria (Grundriss)
  • Proprietari (Eigentümer)

Wo bekommst du den visura catastale?

Die Katasterdaten für alle auf italienischem Boden liegenden Immobilien sind in der sogenannten banca dati informatica (Datenbank) gespeichert und können auf Antrag eingesehen werden bei:

  • Amt für Liegenschaften der jeweiligen Provinz (ufficio provinciale – Territorio)
  • Spezielle Schalter in den jeweiligen Gemeinden (sportello catastale decentrato)

Der Katasterauszug wird in diesem Fall in Papierform ausgehändigt

Der Katasterauszug wird als PDF online zugesendet

Die Einsichtnahme in den Katasterauszug ist für jeden gegen Zahlung eines i.d.R. geringen Beitrags möglich.

Die Einsichtnahme in den Grundriss obliegt jedoch ausschließlich den Eigentümern der Immobilie oder den mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestatteten Personen. Die Einsichtnahme in den Katasterauszug ist für sie kostenfrei.

Als potentieller Käufer kannst du dir vom Verkäufer eine Vollmacht zur Einsicht ausstellen lassen. Möchtest Du die Immobilie über einen Makler kaufen, so muss er dir den Katasterauszug vor dem Vorverkauf beibringen.

In der Region Trentino-Alto Adige kann die Einsicht in den jeweiligen Katasterämtern in der Abteilung Grundbuch, Grund- und Gebäudekataster vorgenommen und ist ebenfalls kostenpflichtig.


Gut zu wissen: Auch wenn es widersprüchlich erscheint – die im Katasterauszug eingetragenen Eigentümer müssen nicht die wirklichen Eigentümer sein! Es kann sich hier auch um Besitzer handeln, die ein dingliches Nutzungsrecht haben.

DOKUMENT 4 – VISURA IPOTECARIA (HYPOTHEKENAUSZUG)

In diesem Dokument sind alle Hypotheken sowie alle Überschreibungen verzeichnet, die eventuell den Verkauf der Immobilie be- und verhindern könnten. Dabei handelt es sich um sogenannte iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (nachteilige Eintragungen und Übertragungen).

Es gibt unterschiedliche Hypotheken:

  • Ipoteca giudiziale (gerichtliche Hypothek)
  • Ipoteca legale (gesetzliche Hypothek)
  • Ipoteca volontaria (freiwillige Hypothek)

Aus dem Hypothekenauszug kannst du also erkennen, ob

  • der Verkäufer tatsächlich über die Immobilie verfügt
  • eine Hypothek auf ihr lastet
  • sie, im schlimmsten Fall, vielleicht sogar beschlagnahmt werden könnte
  • die Immobilie Eigentum mehrerer Personen ist
  • Erben existieren
  • und wenn ja, wie Vorverkäufe der Immobilie von Statten gingen

Wo bekommst du den visura ipotecaria?

Den Auszug bekommst du

  • persönlich bei der Agenzia delle Entrate, ufficio Conservatoria (Grundbuchamt). Hierzu ist es notwendig, das passende Formular auszufüllen und die Gebühren zu bezahlen. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Ort und Amtonline bei der Agenzia delle Entrate, über die Seite Consultazione personale (persönliche Beratung). Dieser Dienst ist kostenfrei. Die Bearbeitungszeit ist sehr kurz. In der Regel geht dir der Hypothekenauszug innerhalb von zwei Stunden via Mail zu. Bei einem Dringlichkeitsantrag auch innerhalb von 30 Minuten.

Als Schutz für den Käufer muss der Notar sicher gehen, dass spätestens am Tag des notariellen Kaufvertrags alle Hypotheken abgelöst sind.


Gut zu wissen: Der Hypothekenauszug kann von jedermann angefordert werden, solange er über die folgenden Informationen verfügt: Gemeinde, Art der Immobilie, Stadtgebiet, Katasterblatt und Parzelle.

DOKUMENT 5 – APE = ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (ENERGIEAUSWEIS)

Im Energieausweis stehen die Angaben über den Verbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie. Dadurch ist es bereits im Vorfeld möglich, die zukünftigen Kosten zu berechnen.

Je höher die Klassifizierung ist – ab C bis A (am besten A2, A3) – umso niedriger werden die Energiekosten sein. Das heißt im Gegenzug, dass eine Immobilie mit einer Identifizierung von D aufwärts zu höheren Energiekosten führt.

Bei Wiedereinführung des Super Bonus 110 kann dies ein Anreiz sein, die Immobilie energetisch aufzurüsten.

Wo bekommst du den Energieausweis?

Der Energieausweis sollte dir

  • vom Verkäufer oder
  • vom Makler

ausgehändigt werden.

Spätestens beim notariellen Kaufvertrag ist der Notar verpflichtet sicherzugehen, dass dir der Energieausweis vorgelegt wird. Sollte er fehlen, werden Sanktionen in Höhe von 3.000,00 Euro bis 18.000,00 Euro fällig. Bis vor einigen Jahren wurde sogar der Kaufvertrag als nichtig erklärt. Dies ist heute nicht mehr der Fall.


Gut zu wissen: Bis 2013 hieß der Energieausweis noch ACE = attestato di certificazione energetica. Sollte dieser vorgelegt werden, unbedingt einen aktuellen APE anfordern!

DOKUMENT 6 – SCA = SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITÀ (BEWOHNBARKEITSBESCHEINIGUNG)

Mit dem SCA wird die Brauchbarkeit der Immobilie zu Wohnzwecken attestiert.

Bis 2016 gab es zwei Zertifikate: das certificato di abitabilità für Wohngebäude und das certificato di agibilità, das sich jedoch auf Hallen, Fabriken etc. bezog. Heutzutage sind beide Begriffe unter dem offiziellen Namen Segnalazione certificata di agibilità zusammengefasst.

In den meisten Fällen liest man jedoch die Bezeichnung certificato di abitabilità.

Die Bescheinigung ist für alle neuen Konstruktionen ab dem Baujahr 2003 verpflichtend. Darüber hinaus für alle auch früher errichteten Immobilien, in denen die Sanitär- und Hygieneanlagen nachhaltig verändert wurden. Für Immobilien, die vor dem 02.09.1967 errichtet wurden ist eine Ersatzerklärung einzureichen, welche bestätigt, dass das Gebäude vor diesem Termin erbaut wurde.

Mittels eines Standardformulars und einer zertifizierten Selbsterklärung durch einen Architekten, Vermesser, Bauleiter, Ingenieur wird dabei bestätigt, dass die entsprechenden Bedingungen und Konformitäten vorliegen. Es müssen Bescheinigungen zur Anlagetechnik (z.B. Installationsfirma), zur Gebäudestruktur, zur Statik etc. integriert sein. Die ausstellende Behörde ist die jeweilige Gemeinde.

Wo bekommst du die Bewohnbarkeitsbescheinigung?

Sie sollte dir spätestens beim notariellen Kaufvertrag vorgelegt werden. Sollte sie bei der Unterschrift unter den Vertrag fehlen, kannst du dich als Käufer rechtmäßig weigern den Kaufvertrag zu unterschreiben und der Vorvertrag gilt als aufgelöst. Du hast dann Anspruch auf eine Rückerstattung der bereits geleisteten Anzahlungen.

DOKUMENT 7 – CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA (BESTÄTIGUNG DER STÄDTEBAULICHEN UND WOHNZWECKSKONFORMITÄT)

Es handelt sich um eine Konformitätsurkunde, mit welcher die Gemeinde den Bau der Immobilie erlaubt und ihre Nutzung zu einem bestimmten Zweck festgeschrieben hat. Des Weiteren sind hier mögliche Renovierungen und/oder Erweiterungen der bestehenden Immobilie verzeichnet.

Wo bekommst du den Konformitätsnachweis?

Bei der Gemeinde im Ufficio dell’urbanistica e edilizia (Stadtplanungsbüro und Bauamt).

In manchen Regionen, wie z.B. der Toskana, ist der Nachweis obligatorisch.

Sollte kein Zertifikat vorliegen oder dir Ungereimtheiten auffallen, so ist es auf jeden Fall ratsam einen Experten (Architekten, Ingenieur, Vermesser etc.) zu beauftragen, der den Ist-Zustand der Immobilie mit der ursprünglich vorgesehenen Nutzung der Immobilie und dem Eintrag ins Kataster vergleicht. Anhand den abschließenden technischen Berichts kannst du dich an den Verkäufer wenden und Nachbesserung (Heilung) fordern.

Gebäude, die vor 1967 errichtet wurden, benötigen keine Bescheinigung.


Gut zu wissen: Die Kosten für die Erstellung eines Konformitätsnachweises liegen bei 199,00 Euro und sind vom Käufer zu tragen. Dieser Betrag ist jedoch erheblich geringer als eine mögliche Strafzahlung (sanatoria edilizia) oder das bange Warten auf einen möglichen Straferlass für Bausünder (condono edilizio).

ZUSATZDOKUMENTE – DOCUMENTI CONDOMINIALI (DOKUMENTE FÜR MITEIGENTÜMER EINES MEHRPARTEIENHAUSES)

Bevor du eine Wohnung in einem Wohnkomplex kaufst, ist es auf jeden Fall sinnvoll vorab Einsichtnahme in folgende Dokumente zu nehmen:

1) regolamenti di condominio (Hausordnung)

Hier werden die Nutzungsbedingungen der Wohnung festgehalten, wie z.B. das Untersagen der Umwandlung der Wohnung in eine Arztpraxis oder in ein Büro. Auch kann angegeben sein, welche Aktivitäten bis zu welcher Uhrzeit durchgeführt werden dürfen (Klavierspielen).

2) verbali dell’assemblea condominiale (Protokoll der Eigentümerversammlung)

Du solltest dir auf jeden Fall die beiden letzten Protokolle durchlesen, aus denen du die Anliegen der Eigentümer erkennen kannst und eine Ahnung davon bekommst, was in den letzten Monaten im Haus passiert ist.

Teil des Protokolls ist auch die Auflistung der Gemeinschaftskosten (Wasser, Gas, Garage).


Gut zu wissen: die spese straordinarie (Sonderausgaben) stehen nicht im Protokoll und müssen vor dem Verkauf durch den Verkäufer beglichen sein!


UND DU?

Möchtest du Zeit sparen und dir bei der Erfüllung deines Traums von einem Haus in Italien helfen lassen, dann melde dich bei uns. Wir unterstützen dich tatkräftig: sprachlich, fachlich, emotional!

Am besten vereinbare gleich einen Termin zum 30-minütigen kostenfreien Beratungsgespräch.

Beachte bitte:

Wir sind keine Immobilienmakler. Wir arbeiten aber mit einem Netzwerk an italienischen Immobilienmaklern zusammen, die uns nur solche Immobilien anbieten, die den Wünschen unserer Kunden entsprechen.

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