Immobilienkauf mittels Versteigerung in Italien
Immobilienkauf mittels Versteigerung: Kaufst du hier die ‚Katze im Sack‘ oder lohnt es sich wirklich?
Stell dir vor, du öffnest den Laptop, klickst dich auf die einschlägigen Internetplattformen – und siehst dein Traumhaus! Und dann auch noch zu einem super Preis! Was ist da los? Du scrollst ein bisschen nach unten und liest: vendita all’asta.
In diesem Beitrag erkläre ich dir, was es mit dem Konzept der vendita all’asta (Versteigerung) in Italien auf sich hat und was du beachten solltest, wenn du eine Immobilie mittels Versteigerung erwerben möchtest.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine (Zwangs-)Versteigerung?
Bei einer Versteigerung wird eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem vorab von einem Gutachter festgelegten Preis zum Verkauf freigegeben, wenn der Eigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. In einem Bieterverfahren wird der Preis von den Interessierten nach oben getrieben bis letztendlich der Meistbietende die Immobilie erhält.
Wer kauft auf einer Versteigerung?
Das Interesse für Immobilien-Versteigerungen wächst stetig. Normaler Weise sind es zwei Käufergruppen, die bei Versteigerungen aktiv werden:
- Investoren
- Endnutzer (Erst- oder Zweitwohnsitz)
Der Investor legt vorab genau fest, welche Summe er bereit ist zu investieren. Häufig bestimmt er auch das Gebiet, um hier die Versteigerungsangebote über einen gewissen Zeitraum zu verfolgen. Sein Ziel ist es, durch den Verkauf der über die Versteigerung erworbenen Immobilie einen Gewinn von mindestens 20-30% des investierten Geldes zu erzielen. Dafür lässt er vorab den Marktwert schätzen.
Der Endnutzer legt sich i.d.R. auf eine Immobilie fest.
Wo findest du zur Versteigerung anstehende Immobilien?
Im PVP (Portale Vendite Pubbliche), auf der Seite astegiudiziarie.it sowie auf den bekannten Immobilien-Plattformen (siehe hierzu den Blogartikel: Plattformen Immobiliensuche Italien)
Wie entwickelt sich der Markt für Immobilienkäufe mittels Versteigerung in Italien?
Während und unmittelbar nach der Pandemie war der Ansturm auf Versteigerungen sehr groß. Das lag auch daran, dass sie ausschließlich online stattfanden und die Zinsen niedrig waren. Das hatte zur Folge, dass die Banken bis zu 100% des Kaufpreises finanzierten.
Jetzt sieht der Markt ein wenig anders aus.
Mit den steigenden Zinsen vergeben Banken nicht mehr so großzügig Kredite. Die Gehälter sind gleich geblieben, haben mit den steigenden Zinsen nicht Schritt gehalten. Daher verhalten sich die Banken sehr viel zurückhaltender.
Tipp: Die zur Versteigerung ausgeschriebenen Immobilien findest du online auf den einschlägigen Immobilienplattformen, auf den Gerichtsseiten sowie direkt bei den Immobilienmaklern.
Welche Arten von Immobilien-Versteigerungen gibt es in Italien?
Con incanto
Diese Versteigerung ist ÖFFENTLICH, man startet beim vom Gericht festgelegten Basispreis und überbietet sich dann gegenseitig. Dabei hat jeder Teilnehmer 3 Minuten Zeit, um ein höheres Angebot abzugeben. 30 Minuten nach dem letzten Gebot weist das Gericht die Immobilie dem Letztbietenden zu.
Solltest Du der einzige Bietende sein, kannst Du auch einen Preis bis zu 20% unter dem festgesetzten Mindestpreis bieten – sofern die Gläubiger zustimmen.
Letztendlich zugewiesen wird die Immobilie nach Ablauf von 10 Tagen.
Senza incanto
Hier gibt jeder Interessierte sein Angebot in Form eines Barschecks in einem geschlossenen Briefumschlag (Typ 1) bzw. Überweisung (Typ 2) ab. Dazu müssen noch mind. 10% des Mindestwerts als Kaution beigefügt sein. Am Versteigerungstag wird das höchste Angebot als Ausgangsbasis für die Versteigerung genommen.
Das abgegebene Angebot ist stets unwiderruflich. D.h. auch wenn dein Angebot weit über dem der anderen liegt, kannst du es nicht mehr senken. Sollte dir die Immobilie zugewiesen werden, ist deine Kaufabsicht verbindlich.
Sollten keine Angebote vorliegen, so kann das Gericht eine neuerliche Versteigerung ansetzen und dabei den Preis um bis zu 25% senken.
Gut zu wissen: Die Versteigerung senza incanto ist die bei weitem Häufigere.
Wie läuft die Immobilien-Versteigerung senza incanto ab?
Typ 1: Analog in Papierform
Hierbei wird ein Barscheck an einem festgelegten Datum in einem verschlossenen Briefumschlag eingereicht. Am Tag der Versteigerung ist der Bieter vor Ort und wohnt der Versteigerung bei. Es wird beim höchsten Preis gestartet und geht weiter mit den sogenannten Überangeboten.
Typ 2: Digital
Hier muss statt des Barschecks eine Überweisung als Kaution innerhalb des festgelegten Datums abgegeben werden. Am Tag der Versteigerung öffnet der Bevollmächtigte zur festgelegten Uhrzeit die digital abgegebenen Angebote und startet unter der Anwesenheit von 2-3 Bietenden die Versteigerung beim Höchstgebot. Zuvor einigte man sich noch auf eine Mindeststeigerung.
Typ 3: Analog-digital
Einige Gerichte akzeptieren auch diese Art der Versteigerung. D.h. es können sowohl Angebote in Papierform abgegeben werden als auch digital. Am Tag der Versteigerung werden zunächst in Papierform abgegebenen Angebote geöffnet, eingescannt und dann die digital eingegangenen Offerten aufgerufen. Die Bieter können sowohl in Präsenz als auch online teilnehmen.
Was solltest du vor der Versteigerung der Immobilie unbedingt tun?
Besichtige die Immobilie.
Wenn dir dies nicht ermöglicht wird, könnten dies die Gründe sein:
- Die Immobilie ist insgesamt in einem sehr vernachlässigten Zustand.
- Der bisherige Besitzer hat die Immobilie vielleicht sogar bewusst beschädigt, da er sie ja verlieren wird.
Daher wähle am besten Immobilien aus, bei denen Vorbesichtigungen gestattet sind. Lass dich dabei von einem Gutachter oder einem Immobilienmakler deines Vertrauens begleiten, die dir den wahren Wert der Immobilie erklären können.
Es kann notwendig sein, vorab den Verantwortlichen der Versteigerung über die Besichtigung in Kenntnis zu setzen.
Gehe sicher, dass das Haus unbewohnt ist
Sollte das Haus noch bewohnt sein, kann es dich Zeit und Geld (Rechtsanwälte) kosten, bis du tatsächlich die Immobilie bewohnst.
Lasse dir Fotos zeigen
Solltest du die Immobilie nicht besichtigen dürfen, dann verlange vom bisherigen Besitzer zumindest Fotos. Sollte es nur Außenfotos geben, lässt das auf einen schlechten Zustand im Inneren des Hauses schließen.
Mache eine Marktrecherche
Schau auf den Immobilienplattformen / bei Maklern nach, wie der durchschnittliche Marktwert der Immobilien in diesem Gebiet ist.
und:
- Überprüfe die Außenstände
- Berechne die anstehenden Renovierungskosten
Was sind deine nächsten Schritte für eine Immobilien-Versteigerung in Italien?
Wenn du nun für dich entschieden hast, dass die Immobilie deine werden soll und du oben angeführte Punkte beachtet hast, dann sollte den nächsten Schritten nichts mehr im Wege stehen.
- Besichtige die zur Versteigerung anstehende Immobilie am besten mit einem Gutachter
- Überprüfe das technische Gutachten, das vom Gericht erstellt wurde
- Kläre, welche Teilnahmebedingungen es gibt
- Lass dir unbedingt vorher den Kautionsbetrag nennen
- Lege dann für dich fest, welchen Betrag du bereit bist, zu zahlen
- Besorge dir den Codice Fiscale
- Fülle den Antrag mit Vorlaufzeit aus
- Lass dich am besten von einem Rechtsanwalt begleiten
Gut zu wissen: Die Kaution wird dir im Übrigen rückerstattet. Allerdings dauert das i.d.R. etwas länger. Solltest du allerdings der einzige Bieter sein, dann wird dir die Immobilie automatisch zugewiesen und der Kautionsbetrag einbehalten.
Ist es nun tatsächlich ratsam, eine Immobilie in Italien mittels Versteigerung zu kaufen?
In der Regel spricht man von einer Ersparnis von 10-15% zum Marktpreis.
Doch ganz besonders in größeren Städten, wenn es mehrere Bieter gibt, kann es passieren, dass der Verkauf letztendlich fast zu Marktpreisen erfolgt oder sogar über diesen liegt.
Für die Zukunft ist zu erwarten, dass in Italien aufgrund der kontinuierlich abnehmenden Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren viele Immobilien frei werden, die dann zu günstigen bis sehr günstigen Preisen verkauft bzw. über Versteigerungen angeboten werden. Die Wirtschaftskrise trägt ebenfalls dazu bei, dass sich Privatpersonen, Freiberufler oder Unternehmen verschulden und ihr Eigentum zwangsversteigern lassen müssen.
Bis du tatsächlich Eigentümer der ersteigerten Immobilie bist, kann es jedoch dauern. Trotzdem bietet sich der Immobilienkauf über Versteigerung nicht nur wirtschaftlich, sondern auch von rechtlicher Seite an. Der Richter lässt ein beeidetes Gutachten erstellen und auch wenn er nicht repariert (d.h. du kaufst, wie es liegt und steht), so werden doch alle Hypotheken – und Steuerschulden gelöscht.
UND DU?
Wenn auch du deinen Traum von einem Haus in Italien erfüllen möchtest und dir dabei tatkräftige Unterstützung (sprachlich, fachlich, emotional) wünschst, dann melde dich bei uns! Am besten vereinbare gleich einen Termin zum 20-minütigen kostenfreien Kennenlerngespräch.
Beachte bitte:
Wir sind keine Immobilienmakler. Wir arbeiten aber mit einem Netzwerk an italienischen Immobilienmaklern zusammen, die uns nur solche Immobilien anbieten, die den Wünschen unserer Kunden entsprechen.
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