12 Wege zum Immobilienkauf in Italien – So erfüllst du deinen Traum!

Seit Jahren schon steht es schwarz auf weiß auf deinem Wunschzettel.

“Ich möchte eine Immobilie in Italien haben“.

Doch seit Jahren ändert sich nichts:

Du traust dich einfach nicht. Du hast keine Ahnung, was auf dich zukommt. Du kannst kein Italienisch. Du hast viel zu viel Angst davor, über’s Ohr gehauen zu werden.

Schlimmer noch: du hast Panik davor, dein Geld in den Sand zu setzen.

Wenn doch eine gute Fee vorbeikäme und dir – Zauberstab – deinen Wunsch erfüllte!

Feen sind ziemlich rar gesät. Aber Du brauchst sie auch gar nicht! Denn es bringt dir viel mehr, wenn du um die Ecke denkst – und die verschiedenen Möglichkeiten kennst, wie du deinen Traum vom Hauskauf in Italien erfüllen kannst.

Um welche es sich dabei handelt?

Das erfährst du in diesem Artikel, denn: Diese 12 Wege führen zu einer Immobilie in Italien!

Weg 1 – Compravendita: Der klassische Immobilienkauf in Italien

Unter dem Begriff Compravendita versteht man wörtlich Kauf-Verkauf

Es handelt sich dabei um die am weitesten verbreitete Form des Verkaufs. Der Preis ist in der Regel verhandelbar (bis zu 10%, abhängig vom Preis der Immobilie). Häufig ist ein italienischer Immobilienmakler in den Kaufprozess involviert.

Was heißt das für dich?

Du als Käufer kaufst von einem Verkäufer seine Immobilie. Das Ganze läuft über einen Kaufvertrag, den sogenannten atto notarile (siehe hierzu auch den Blogartikel: In 7 Schritten zur historischen Villa – Hauskauf in Italien). Sobald ihr beide die Unterschrift unter den notariellen Akt gesetzt habt, wirst du zum neuen Eigentümer der Immobilie.

Vorteil: etablierte Form des Kaufs mit allen rechtlichen Sicherheiten
Nachteil: je nach Objekt gibt es viele Mitbewerber, der Kaufprozess kann sich lange hinziehen, der Preis lässt sich nur bis zu einem gewissen Prozentsatz herunterhandeln

Weg 2 – Vendita all’asta: Immobilienversteigerungen in Italien

Unter dem Begriff Vendita all’asta versteht man der Kauf der Immobilie über eine Versteigerung in Italien

In Italien gibt es immer mehr Häuser, die unter die Versteigerung fallen. Dabei werden sie zu einem von einem Gutachter festgelegten Preis zum Verkauf freigegeben. Das passiert zum Beispiel, wenn der Eigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen kann.

Was heißt das für dich?

Es lohnt sich im PVP (Portale Vendite Pubbliche) sowie auf der Seite astegiudiziare.it nachzusehen, ob Immobilien in deiner Wunschregion versteigert werden. Bei der Versteigerung kannst du bis zu 15% vom Marktpreis einsparen. Allerdings überbieten sich gerade bei Immobilien in den beliebten Regionen die Bieter gegenseitig, so dass häufig ein sehr viel höherer Preis erzielt wird als ursprünglich angesetzt. Wie eine Asta in Italien abläuft, kannst du im Blogartikel Immobilienkauf mittels Versteigerung nachlesen.

Vorteil: du kannst gegebenenfalls eine Immobilie um einiges günstiger kaufen als auf dem öffentlichen Immobilienmarkt
Nachteil: du musst dich mit Versteigerungen auskennen und/oder mit einem Experten zusammenarbeiten

Weg 3 – Open House

Unter dem Begriff Open House versteht man den Kauf einer Immobilie mittels öffentlicher Besichtigung an einem bestimmten Tag

Diese Art des Hauskaufs ist erst in den letzten Jahren in Mode gekommen. Dabei wird die – in der Regel hochwertigere – Immobilie über einen Makler zu einem vorgegebenen Preis angeboten.

Was heißt das für dich?

Du signalisierst dem Makler dein Interesse an der Immobilie und bekommst von ihm einen Slot zugewiesen, während dem du die Immobilie besichtigen kannst. Danach gibst du dein Angebot ab. Interessant hierbei: es kann auch niedriger sein als der vorgeschlagene Preis – die letztendliche Entscheidung trifft der Verkäufer. Dabei orientiert er sich häufig an ganz persönlichen Kriterien.

Vorteil: du kannst ein Gebot nach deinem Empfinden abgeben
Nachteil: die Entscheidung des Verkäufers hängt von verschiedenen Kriterien, nicht nur dem zu zahlenden Kaufpreis ab.

Weg 4 – Nuda Proprietà

Unter dem Begriff Nuda Proprietà versteht man wörtlich: nacktes Eigentum.

Beim Kauf mittels nuda proprietà gewährst du dem Verkäufer das Recht, bis zu seinem Tod (bzw. wie vertraglich festgelegt) in der Immobilie zu wohnen. Dafür bekommst du die Immobilie sehr viel günstiger: in der Regel wird sie um 30% – 50% unter dem Marktpreis verkauft – abhängig vom Alter des Verkäufers.

Was heißt das für dich?

Du wirst zwar zum Eigentümer der Immobilie, aber nicht zu deren Besitzer. Wenn du nicht sofort einziehen möchtest, kann das ein interessantes Angebot sein. Auch wenn du eher an ein Investment denkst, ist diese Art des Immobilienkaufs sicher interessant. Ansonsten haftet dieser Art des Kaufs eine gewisse Form von Spekulation hinsichtlich der verbleibenden Lebensdauer des Verkäufers bei …

Vorteil: du bekommst deine Immobilie zu einem deutlich geringeren Preis
Nachteil: du kannst die Immobilie erst nach einer gewissen Zeit für dich nutzen

Weg 5 – Vendita a riscatto (Rent to buy)

Unter dem Begriff Vendita a riscatto versteht man den Mietkauf.

Diese Art des Kaufs gibt dir die Möglichkeit über einen gewissen Zeitraum, max. 10 Jahre, deine Traumimmobilie sozusagen zu testen und dafür monatlich Miete zu zahlen. Für Interessenten kann es die perfekte Möglichkeit sein das Leben vor Ort auszuprobieren.

Was heißt das für dich?

Mittels Vertrag wird die Höhe der Anzahlung festgelegt (sie liegt i.d.R. bei 5% – 10% des Kaufpreises) sowie die monatliche Rate, die leicht über dem ortsüblichen Mietzins liegt. Beim endgültigen Kaufvertrag werden dir diese Zahlungen dann gutgeschrieben. Leider ist der Mietverkauf in Italien noch nicht sehr populär und wird häufig von den Verkäufern erst in einem zweiten (oder dritten) Kaufdurchgang akzeptiert.

Vorteil: du hast die Möglichkeit für einen geringen Einstiegspreis und monatliche Mietzahlungen das Leben vor Ort auszuprobieren
Nachteil: der Verkäufer kann nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sagen, dass er die Immobilie nun doch wieder für sich nutzen oder anderweitig verkaufen will.

Weg 6 – Comunione ordinaria

Unter dem Begriff Comunione ordinaria versteht man im Deutschen den Erwerb eines Gemeinschaftseigentums

Mindestens zwei Personen sind gemeinsam Eigentümer der Immobilie, wobei die Eigentumsanteile gleich oder unterschiedlich hoch sein können. Dies wird im Kaufvertrag festgelegt.

Was heißt das für dich?

Du kannst für einen relativ geringen Betrag einen Anteil an der Immobilie erwerben, hast aber das Recht, das Gemeinschaftseigentum in seiner Gesamtheit zu nutzen. Die anfallenden Kosten werden je nach Anteil verteilt. Entscheidungen müssen (solange nicht anders festgelegt) einstimmig gefasst werden. Diese Art des Kaufs kann es dir ermöglichen, Gemeinschaftseigentümer einer höherwertigen Immobilie zu werden, die du dir als Einzelkäufer nicht leisten könntest.

Vorteil: Aufteilung der Erwerbskosten. Somit kannst du dir eine Immobilie leisten, die sonst nicht in deinem finanziellen Rahmen wäre.
Nachteil: mögliche Konflikte mit den weiteren Eigentümern und zwingende Absprache mit diesen bei Weiterverkauf.

Weg 7 – Multiproprietà

Unter dem Begriff Multiproprietà versteht man die Co-Ownerschaft an einer Immobilie

Mehrere Eigentümer haben ein Haus oder eine Wohnung, welches sie für eine bestimmte Zeit im Jahr nutzen. Wann das ist, wird im Kaufvertrag festgehalten. In der Regel befinden sich diese Immobilien in Touristengebieten, am Meer oder auch in den Bergen.

Was heißt das für dich?

Du kannst für einen relativ geringen Betrag, i.d.R. sind es 10.000 – 40.000 €, einen Anteil an der Immobilie erwerben. Bist du Fan von einem bestimmten Hotel, ist es auch möglich, dir dort ein Zimmer zu kaufen und die erbrachten Dienstleistungen on top zu zahlen. Du kannst aber auch Anteile in Form von Aktien erwerben. Die Multiproprietà ist sicher eine kostengünstige Alternative, eine höherwertige Immobilie zu erwerben; allerdings kannst du sie zeitlich nicht flexibel nutzen, sondern bist auf die im Vertrag angegebenen Slots festgelegt.

Vorteil: Du hast die Möglichkeit mit einem niedrigen finanziellen Aufwand eine Immobilie zu nutzen, die Du Dir beim regulären Kauf vielleicht nicht leisten könntest.
Nachteil: Du kannst die Immobilie nur zu festgelegten Zeiten nutzen.

Weg 8 – Permuta

Unter dem Begriff Permuta versteht man den Immobilientausch.

Dabei tauschen zwei Parteien möglichst gleichwertige Immobilien ohne dass Geld gezahlt wird. Der Tausch kann auch ohne notariellen Vertrag durchgeführt werden, es bedarf aber einer Vertragsabfassung.

Was heißt das für dich?

Mit dem Immobilientausch kannst du – ohne unmittelbares Investment – eine andere Immobilie bewohnen und so z.B. Steuern sparen (Registersteuer etc.) und auf einen Kredit verzichten. Allerdings kann es eine Herausforderung sein, eine zum Tausch bereite Partei mit gleichwertiger Immobilie zu finden. Gegebenenfalls ist eine Ausgleichszahlung möglich. Hier ist es sinnvoll, die Rahmenbedingungen mit einem Anwalt zu klären.

Vorteil: Du kannst ohne finanziellen Aufwand das Leben in Italien ausprobieren.
Nachteil: Du musst jemanden finden, der mit Dir die Immobilie tauschen möchte.

Weg 9 – Comodato d’uso

Unter dem Comodato d’uso versteht man das Verleihen einer Immobilie und ihre Nutzung durch einen Zweiten

Hierbei verleihen Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie über einen gewissen Zeitraum nicht nutzen wollen, ihr Haus kostenfrei gegen die Verpflichtung des Leihenden, die Immobilie zu bewohnen und zu pflegen. Es ist kein notarieller Vertrag notwendig, jedoch bietet es sich an, das Abkommen schriftlich festzuhalten und bei der Agenzia delle Entrate registrieren zu lassen.

Was heißt das für dich?

Der Comodato d’uso ist in Italien sehr gefragt, allein auf Facebook gibt es mehrere Gruppen mit bis zu 152.347 Mitgliedern. Für dich ist es eine Möglichkeit, das Leben vor Ort auszuprobieren. Dabei musst du beachten, dass die anfallenden Strom-, Heizungs- und sonstigen Lebenshaltungskosten natürlich von dir getragen werden müssen. Ein weiterer zu beachtender Punkt: Achte darauf, dass der Verleiher keine Verträge unter der Hand verlangt …

Vorteil: Du kannst das Leben vor Ort ausprobieren, kannst Teil einer Gemeinde werden
Nachteil: Der Eigentümer hat nach § 1809 C.C. das Recht, die sofortige Rückgabe der Immobilie zu fordern.

Sonderformen

Weg 10 – Bewerbung

Wie bei einer Stellenbewerbung legst Du auch hier die gewünschten Dokumente vor, um an der Auswahl an Bewerbern teilzunehmen

Es sind in erster Linie Gemeinden in Kalabrien mit weniger als 2000 Einwohnern (z.B. Santa Severina, San Donato di Ninea, Albidona, Samo e Bova, Sant’Agata del Bianco, Caccuri), die junge Leute anziehen wollen. Dafür hat die Region bis zu 28.000 € freigegeben.

Was heißt das für dich?

Wenn Du unter 40 Jahre und bereit bist ein Unternehmen (z.B. ein B&B) vor Ort zu gründen, dann kann der Kauf einer Immobilie in einem dieser Orte für Dich die Möglichkeit sein, Dir nicht nur eine neue Heimat, sondern auch Einkommen zu schaffen.

Vorteil: du kannst Dir in Deinem Lieblingsland mit Unterstützung der Gemeinde ein neues Leben aufbauen
Nachteil: Du darfst nicht älter als 40 Jahre sein

Weg 11 – Coliving

Unter dem Begriff Coliving versteht man das kostenfreie Überlassen einer Wohnung oder eines Hauses gegen Einbringen in die Gemeinde

Das Projekt Coliving startete vor einigen Jahren in den beiden Trentiner Gemeinden Luserna und Canal San Bovo. Wie bei den anderen ‚besonderen‘ Projekten geht es um die Wiederbevölkerung höher gelegener Bergdörfer.

Was heißt das für dich?

Du machst einen Vertrag mit der Gemeinde und erhältst dafür von ihr über einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren kostenfrei eine Wohnung oder ein Haus.

Vorteil: Du kommst kostenfrei zu einer Wohnung, einem Haus
Nachteil: Du musst Dich in die Gemeinde einbringen, die Nutzungsdauer ist primär auf 4 Jahre begrenzt

Weg 12 – 1-Euro-Häuser

Unter dem Begriff 1-Euro-Häuser (siehe hierzu der ausführliche Blogartikel: 1-Euro-Häuser in Italien: Alles, was Du wissen musst) versteht man seit längerem unbewohnte Wohnungen/Häuser, die zum symbolischen Preis von 1 Euro verkauft werden.

Wie bei den zuvor genannten Sonderformen, möchte man die Einwanderung fördern, neue Arbeitsplätze schaffen und das Gemeindeleben reaktivieren.

Was heißt das für dich?

Du kannst für den symbolischen Preis von 1 Euro eine Immobilie in Italien erwerben und damit aktiv zur Wiederbelebung eines Dorfes beitragen.

Vorteil: Du kommst quasi kostenfrei zu Immobilieneigentum in Italien
Nachteil: Du musst die Immobilie nach dem von der Gemeinde vorgegebenen Kriterien innerhalb eines vorgegebenen Zeitraums renovieren und selbst dort einziehen. Die endgültigen Kosten sind weit höher.

Was meinst Du?

Gibt es einen Weg, der auch für dich interessant und machbar wäre, um eine Immobilie in Italien zu kaufen?

Was wäre nun der nächste Schritt?

Gerne kannst Du Dich an uns wenden, wenn Du Dir einen Berater an deiner Seite wünschst. Sende uns einfach eine Mail unter immobilien@italviva.de oder vereinbare ein kostenfreies Kennenlerngespräch, um mehr über den Immobilienkauf in Italien zu erfahren.

ZUM KOSTENLOSEN KENNENLERNGESPRÄCH

Beachte bitte: 

Wir sind keine Immobilienmakler. Unsere Kernkompetenz ist die Begleitung zum Immobilienerwerb in Italien. Dabei arbeiten wir natürlich mit einem Netzwerk an italienischen Immobilienmaklern zusammen, mit Gemeinden, die besondere Angebote haben und Privatpersonen, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Hier erfährst du mehr über ItalViva und Gitta Eckl-Reinisch.