Was Du vor einem Immobilienkauf in Italien beachten solltest

VonGitta Eckl-Reinisch

Immobilienkauf in Italien? Ein Hirngespinst, oder…

…oder doch ein Traum, der endlich verwirklicht werden will? 

Du wirst ganz wuschelig, wenn dir Freunde erzählen, dass sie sich eine Immobilie am Gardasee zugelegt haben – oder in der Toskana. Sie schwärmen von der Warmherzigkeit der italienischen Nachbarn, der guten Küche und dem so viel besseren Lebensgefühl. Das Herz zieht sich dir zusammen und du fragst dich: verdammt, wieso zögerst du immer noch?

Ich kann dich gut verstehen – Kopf und Verstand sagen: boh, was für eine Investition. Das Herz aber schreit nach …. ITALIEN!

Damit du deine Entscheidung voller Überzeugung treffen kannst, gebe ich dir in diesem Blogartikel ein paar wichtige Punkte an die Hand. 

1. Lege eine Strategie für deinen Immobilienkauf in Italien fest

Dazu gehören:

  • ein Budget bestimmen

Lege den Höchstpreis fest, den du bereit bist, zu zahlen. Und überlege dir einen Spielraum, den du dir und deinen Finanzen einräumen möchtest (15%-20% über dem Kaufpreis).

  • Vorgespräche mit der Bank führen

Solltest du über einen Kredit finanzieren wollen, kläre ab, ob die Bank einen Immobilienkauf in Italien finanziert. Häufig haben deutsche Banken Schwesterbanken in Italien (Sterzing, Bozen, Meran).

  • zuerst dein aktuelles Haus verkaufen

Wenn der Kauf der neuen Immobilie vom Verkauf der Bestandsimmobilie abhängt, dann ist es absolut ratsam, diese zunächst zu verkaufen oder den Suchvorgang zumindest parallel dazu laufen zu lassen. Auch wenn du meinst, das Haus deiner Träume bereits gefunden zu haben.

Strategie Immobilienkauf

2. Schreibe drei Listen für deinen Immobilienkauf

No-go Liste

    Was sind die Charakteristiken, die deine Immobilie auf gar keinen Fall aufweisen darf?

    Zum Beispiel:

    • Erdgeschoß bei einer Wohnung
    • 5 km zum nächsten Nachbarn bei einem Haus
    • Bei mir durfte die Immobilie auf gar keinen Fall vorab von Rauchern bewohnt worden sein. Ich wollte auch auf keinen Fall einen großen Garten – den habe ich in München. In Italien habe ich die Natur direkt um mich, da brauche ich keinen großen Garten, der mich zusätzlich Zeit kostet.

    Prioritäten-Liste

    Auf dieser Liste führst du alle Kriterien an, die für deine neue Immobilie grundlegend sind.

    Stelle dir dabei vorab die Frage:

    • Soll die Immobilie für das Business genutzt werden?
    • Soll sie für die Familie genutzt werden?
    • Soll sie sowohl dem Business als auch der Familie dienen?

    Anhand dieser Erstüberlegungen mache dir eine Liste mit den Punkten, die essentiell sind. Bei mir sind es z.B. vier Zimmer, eine Wohnküche, ein Arbeitszimmer mit perfekt funktionierendem Internet-Anschluss. Denn ich arbeite ja auch vor Ort. Weiter absolut notwendig ist ein Badezimmer mit Fenster – und eine Dachterrasse! 

    Du merkst, das sind jetzt nur architektonische Mindestvoraussetzungen. Ich habe noch gar nichts von der Fußläufigkeit zur nächsten Bar (aber die versteht sich ja eigentlich von selbst), den Arzt in max. 10 Minuten Autoentfernung oder die Präsenz einer Schule gesagt.  

    Wunsch-Liste

    Auf diese Liste kommt alles, was du gerne hättest, was aber nicht wirklich grundlegend ist.

    Zum Beispiel:

    • Offene Küche
    • Fußbodenheizung
    • Kamin
    • Zwei begrünte Balkone
    • Unmittelbares Stadtzentrum

    Ich hätte gerne drei Terrassen gehabt (und hab sie auch bekommen. Das war aber Glück!). Und dann auch noch einen Balkon mit schöner Aussicht. Das hat leider nicht geklappt. Und die Lage etwa 500 m vom Skigebiet. Das gab’s leider auch nicht. Aber das ist nicht weiter schlimm – es war ja nur ein Wunsch.

     Das perfekte Haus gibt es nicht – aber es gibt jenes ‘Richtige’, das den notwendigen und gewünschten Kriterien am nächsten kommt.

    Immobilie italien

    3. Besichtige ausschließlich Immobilien, die deinem Budget entsprechen

    Auch wenn es wunderbar wäre und sicher Spaß macht, Immobilien anzusehen, die man sich eigentlich nicht leisten kann – verzichte lieber darauf, solche Immobilien in deine Wahl einzubeziehen. Wir haben uns auf Albarella zwei super, super Villen angesehen. Sie werden wohl auf immer meine Traumhäuser bleiben (siehe Foto). Aber sie waren eben Traumhäuser. Letztendlich hat es uns Energie und Zeit gekostet – und uns frustriert, weil diese Häuser einfach nicht in unserem Budget sind. Daher: Besichtige nur die Häuser, die tatsächlich deinem Budget entsprechen! 

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    4) Konzentriere dich nicht nur auf das Haus, sondern beziehe bei einer Immobilienbesichtigung auch die Umgebung mit ein

    Natürlich ist es absolut wichtig, dass dir das Haus gefällt, seine Fassade, die Aufteilung der Zimmer, die Gestaltung der Räumlichkeiten, das Potenzial, das in dem Haus steckt.

    Doch genauso bedeutsam ist es, das Außen auf dich wirken zu lassen. Gibt es irgendwelche unangenehmen Geräusche? Gerüche?

    Wie sieht es aus mit:

    • Der Verkehrsanbindung?
    • Anzahl und Art der Geschäfte?
    • Der Ärzteversorgung?
    • Apotheken?
    • etc.
    APE

    5. Lese die Unterlagen der Immobilie genau durch

    Mit dem Kauf einer Immobilie sind steuerrechtliche, gesetzliche und auch technische Aspekte verbunden. D.h. allein das Durchlesen der Unterlagen kostet viel Zeit. Diese solltest du dir aber unbedingt nehmen, denn so kannst du Probleme von vornherein ausschließen. Auf was du auf jeden Fall achten solltest, sind

    • Herkunftsnachweis (atto di provenienza)
    • Katastereinsicht (visura catastale)
    • Grundriss (planimetria)
    • Energieausweis (APE)
    • Hypothekeneinsicht (visura ipotecaria)
    • Tatsächliche Bewohnbarkeit (agibilità)
    • Hausordnung/Teilungserklärung (regolamento condominiale) im Falle einer Eigentumswohnung

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    Nebenkosten

    6. Denke bei deiner Kalkulation an Zusatzkosten, Steuern und Zinsen

    Egal, ob Du Dir eine preisgünstige Wohnung kaufst oder ein herrschaftliches Haus, du musst mit Zusatzkosten rechnen. Daher ist es wichtig, die neben dem Kaufpreis anfallenden Kosten genau im Blick zu haben. Ganz besonders, wenn deine neue Immobilie nicht dein Hauptwohnsitz wird. Am besten legst du auch hier eine Liste an, die diese Punkte enthalten sollte:

    • Steuern, die direkt beim Kauf anfallen: Registersteuer (imposta di registro), Katastersteuer (imposta catastale), Hypothekensteuer (imposta ipocetaria)
    • Kassengebühren (oneri cassa e consiglio nazionale)
    • Archivgebühren (tassa archivio)
    • Notargebühr (parcella del notaio)
    • Grundsteuer (imposta municipale unica)
    • Verschiedene Wertmarken (marche da bollo, diritti, istanza tavolare ecc.)
    • Kreditkosten (mutuo)

    Darüber hinaus solltest du für Umbaumaßnahmen Kosten für den Techniker einplanen, natürlich auch für die Einrichtung, die täglichen Ausgaben und einen gewissen Betrag für ‚Unvorhergesehenes‘.

    Pool

    7) Lass‘ dich nicht von deinen Emotionen leiten

    Ein Hauskauf wird immer von Emotionen begleitet – sich sein Zuhause schaffen, ist ein ganz persönlicher, geradezu intimer Akt. Und ohne Emotionen geht das nicht. Trotzdem solltest du dich neben dich stellen und dir überlegen, ob das Haus, das dich gerade so begeistert, wirklich das ist, was du willst. Oder stellt es im Moment nur etwas dar, was du gerne hättest?

    Häufig hilft hierbei die zweite Liste, die mit den Prioritäten. Sie holt dich in gewisser Weise wieder in die Realität zurück.

    Hab immer im Hinterkopf: Die Auswahl mag man mit dem Herzen treffen, der Kauf sollte mit dem Kopf erfolgen!

    Marken

    8) Kaufe deine Immobilie in Italien nicht übereilt

    Du hast Dein Traumhaus gefunden? Du willst es jetzt und gleich und zu jedwedem Preis? Das könnte vielleicht die falsche Entscheidung sein. Lass dir Zeit (man spricht von 4-6 Monaten) und

    • Schau dir die anderen Immobilien in dem Gebiet an, das dich begeistert
    • Verfolge die Preise
    • Blicke in die nahe Zukunft und sei dir bewusst, was durch einen Kauf für ein Organisationsaufwand auf dich zukommt: hast du jetzt die Zeit dafür?
    • Gib dem Immobilienbesitzer oder dem -makler zu verstehen, dass du erst für dich alles abwägen darfst, bevor du so eine nachhaltige Entscheidung triffst
    • Beherzige die vorher genannten Punkte

    FAZIT

    Der Immobilienkauf in Italien ist ein wunderbares Ereignis. Ein Haus in Italien wird dein Leben bereichern, du wirst vieles Neues kennenlernen, die Verbundenheit mit deinem Lieblingsland ganz anders erfahren – und du wirst tiefe, von Herzen kommende Lebensfreude gewinnen. Bis es soweit ist, gilt es jedoch -wie bei jedem Immobilienkauf- einige Regeln zu beachten. Mit den o.a. acht Regeln bist du schon mal gerüstet 😀

    Hat dich die Sehnsucht nach einem Haus in Italien gepackt?

    Du hast aber Angst davor Fehler zu machen?

    Du kannst gar nicht abschätzen, wie viel Zeit dich der Immobilienerwerb kosten wird?

    Du brauchst jemanden, der dir die einzelnen Schritte vorgibt?

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    In diesem klären wir deine Fragen und finden heraus, ob und wie ich dir helfen kann.

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