Immobilie in den Marken kaufen: Leben und Wohnen zwischen Adria und Apennin
Die Marken gehören noch immer zu den Regionen Italiens, die viele deutsche Immobilienkäufer zunächst gar nicht auf ihrer Liste haben. Toskana, Gardasee oder Ligurien sind bekannter. Dabei bieten die Marken eine Kombination, die nicht selbstverständlich ist: Adriaküste, Hügellandschaft und Apennin liegen erstaunlich nah beieinander.
Wer eine Immobilie in den Marken kaufen möchte, findet deshalb sehr unterschiedliche Möglichkeiten – von der Wohnung am Meer über das Haus in einem kleinen Hügelort bis zum Landhaus mit großem Grundstück.
Doch für wen eignen sich die Marken tatsächlich? Welche Gegenden sind interessant? Was kosten Immobilien? Und worauf sollte man achten, bevor man sich für ein Haus entscheidet?
Immobilie in den Marken kaufen: Warum die Marken für mich eine Herzensregion sind
Bei den Marken fällt es mir schwer, vollkommen sachlich zu beginnen.
Meine beste Freundin Lorella lebt dort, ebenso viele weitere gute Freunde. Mit ihnen habe ich über die Jahre die unterschiedlichen Provinzen kennengelernt, bin auf die Monti Sibillini gestiegen, am Monte Conero ins glasklare Wasser der Adria gesprungen und habe viele Tage, Abende und Nächte erlebt, die für mich zu dieser Region gehören.
Seit 2003 engagiere ich mich außerdem in der Städtepartnerschaft zwischen meiner Heimatgemeinde und Montemarciano, seit 2019 als presidente del comitato di gemellaggio. Hinzu kommen meine Sprachreisen nach Senigallia.
Und 2013 waren wir selbst auf Immobiliensuche in den Marken.
Dass wir letztlich nicht gekauft haben, hatte nichts mit den Häusern zu tun. Mit Familie und Beruf war für uns das Trentino von München aus schlicht schneller erreichbar.
Gerade deshalb kenne ich auch einen Punkt, der bei der Begeisterung für eine Region gerne übersehen wird: Eine Region muss nicht nur gefallen. Sie muss zum eigenen Alltag passen.
Immobilie in den Marken kaufen: Was spricht für ein Leben in den Marken?
Die Besonderheit der Marken liegt für mich vor allem in ihrer Vielfalt.
Im Westen befindet sich der Apennin mit den Monti Sibillini, im Osten die Adriaküste. Dazwischen liegt das typische Hügelland mit Feldern, Weinbergen, Olivenhainen, kleinen Dörfern und historischen Städten.
Dazu kommen sehr unterschiedliche größere Orte: Urbino im Norden, die Hafenstadt Ancona, Macerata im Landesinneren, Ascoli Piceno im Süden sowie Küstenorte wie Pesaro, Fano, Senigallia, Civitanova Marche und San Benedetto del Tronto.
Das bedeutet für die Immobiliensuche: „Ich möchte in den Marken kaufen“ ist eigentlich noch keine ausreichende Eingrenzung.
Die entscheidende Frage lautet zunächst: Welche Marken?
Meer oder Hügelland: Wo sollte man in den Marken suchen? Wer das Meer liebt, muss in den Marken nicht zwangsläufig direkt an der Küste wohnen.
Das halte ich gerade für Käufer eines Zweitwohnsitzes für interessant. Schon wenige Kilometer landeinwärts verändert sich die Landschaft erheblich. Statt Strandpromenade und Ferienwohnungen findet man kleine Orte, Landhäuser und Hügellandschaften – die Adria bleibt dennoch erreichbar.
Die Frage sollte deshalb nicht unbedingt lauten: Meer oder Land? Sondern: Wie weit möchte ich vom Meer entfernt sein? Wer morgens zu Fuß an den Strand gehen möchte, braucht eine andere Lage als jemand, dem 20 oder 30 Minuten Fahrt zur Adria nichts ausmachen.
Und wer überhaupt keinen Wert auf das Meer legt, sollte sich auch das Landesinnere ansehen. Richtung Apennin bekommt die Region einen vollkommen anderen Charakter.
Immobilie in den Marken kaufen: Welche Gebiete sind für Immobilienkäufer interessant?
Hier lohnt es sich, die fünf Provinzen getrennt zu betrachten.
Pesaro und Urbino: Küste, Städte und Kultur
Die nördlichste Provinz verbindet Adriaküste und Hinterland. Pesaro und Fano bieten städtische Infrastruktur und Meer, Urbino dagegen ein vollkommen anderes Umfeld im Landesinneren. Preislich gehört Pesaro-Urbino zu den teureren Provinzen der Marken. Im Juli 2026 wurden Immobilien dort im Mittel für rund 1.736 Euro pro Quadratmeter angeboten. Schon innerhalb der Provinz sind die Unterschiede allerdings enorm. Aktuelle Idealista-Daten zeigen beispielsweise für Pesaro mehr als 2.300 Euro pro Quadratmeter, während kleinere Orte im Landesinneren deutlich darunter liegen können.
Ancona und Senigallia: für mich besonders interessant
Diese Gegend kenne ich persönlich besonders gut. Senigallia bietet Meer, einen lebendigen Stadtkern, Restaurants, Geschäfte und den bekannten langen Sandstrand. Wer nicht unmittelbar in der Stadt oder am Meer wohnen muss, findet im Hinterland Orte, von denen die Küste trotzdem schnell erreichbar ist. Weiter südlich liegt der Monte Conero mit Sirolo und Numana. Landschaftlich gehört diese Gegend für mich zu den schönsten Küstenabschnitten der Region – günstig ist sie allerdings nicht. Das zeigen auch die Preise: Im Juli 2026 lag der Angebotspreis in der gesamten Provinz Ancona bei rund 1.565 Euro pro Quadratmeter. In einzelnen Küstenorten liegen die Werte jedoch erheblich höher; aktuelle Idealista-Daten nennen beispielsweise mehr als 3.300 Euro pro Quadratmeter für Sirolo und mehr als 3.100 Euro für Numana.
Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum regionale Durchschnittswerte bei der Immobiliensuche nur begrenzt helfen.
Macerata: zwischen Küste und Sibillini
Die Provinz Macerata reicht von der Adriaküste weit ins Landesinnere hinein und bietet entsprechend unterschiedliche Wohnlagen. Preislich liegt sie deutlich unter Pesaro-Urbino und Ancona. Im Juli 2026 lag der mittlere Angebotspreis bei rund 1.293 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist die Spannweite groß: Küstenorte wie Civitanova Marche oder Porto Recanati sind erheblich teurer als viele Gemeinden im Landesinneren. Aktuelle Angebotsdaten zeigen beispielsweise mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter in Civitanova, während einige kleinere Orte deutlich unter 1.000 Euro liegen.
Fermo: interessant für preisbewusste Käufer
Fermo gehörte im Juli 2026 mit rund 1.224 Euro pro Quadratmeter zu den preisgünstigsten Provinzen der Marken. Gerade die Kombination aus Küstennähe und Hinterland kann für Käufer interessant sein, die nicht auf eine bekannte Adresse festgelegt sind. Hier würde ich allerdings besonders genau auf Infrastruktur und tatsächliche Fahrzeiten achten. Ein günstiges Haus auf dem Land ist nicht automatisch die bessere Wahl, wenn Einkaufen, medizinische Versorgung oder alltägliche Wege später zur Belastung werden.
Ascoli Piceno: der Süden der Marken
Ascoli Piceno gehört kulturell und landschaftlich noch einmal zu einer eigenen Welt. Die gleichnamige Stadt im Landesinneren, San Benedetto del Tronto an der Küste und die Nähe zu den Monti Sibillini bieten vollkommen unterschiedliche Lebensmodelle. Im Juli 2026 lag der mittlere Angebotspreis der Provinz bei rund 1.766 Euro pro Quadratmeter und damit an der Spitze der fünf Provinzen. Aber auch hier darf man den Provinzwert nicht mit dem Preis eines konkreten Ortes verwechseln. Aktuelle Angebotsdaten zeigen etwa rund 2.500 Euro pro Quadratmeter für San Benedetto del Tronto, während andere Gemeinden erheblich günstiger sind.
Was kosten Immobilien in den Marken?
Im Juli 2026 lag der mittlere Angebotspreis für Wohnimmobilien in den Marken bei 1.560 Euro pro Quadratmeter (Quelle idealista.it). Die fünf Provinzen unterschieden sich deutlich:
| Provinz | Angebotspreis Juli 2026 |
| Fermo | 1.224 €/m² |
| Macerata | 1.293 €/m² |
| Ancona | 1.565 €/m² |
| Pesaro-Urbino | 1.736 €/m² |
| Ascoli Piceno | 1.766 €/m² |
Diese Zahlen sind Angebotspreise, keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. Und sie sind vor allem eines: eine erste Orientierung.
Für die konkrete Suche sind Gemeinde, Mikrolage, Zustand, Grundstück, Meerblick, Entfernung zur Küste und die Art der Immobilie wesentlich aussagekräftiger.
Immobilie in den Marken kaufen: Kann man zunächst etwas mieten?
Das halte ich für einen wichtigen Punkt – gerade wenn jemand die Region bisher hauptsächlich aus dem Urlaub kennt.
Grundsätzlich gibt es selbstverständlich einen Mietmarkt. Aktuelle Angebotsdaten zeigen beispielsweise rund 9,7 Euro pro Quadratmeter und Monat in der Provinz Ancona, 10,5 Euro in Pesaro-Urbino und 9,5 Euro in Macerata.
Diese Zahlen dürfen allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Angebot je nach Ort und gewünschter Mietdauer sehr unterschiedlich sein kann. Gerade in touristischen Küstenorten konkurriert langfristiges Wohnen mit Ferienvermietung.
Wer ernsthaft über einen späteren Lebensmittelpunkt in den Marken nachdenkt, kann eine Mietphase trotzdem sinnvoll nutzen: nicht nur, um die Region kennenzulernen, sondern um herauszufinden, wie der Alltag außerhalb der Ferienzeit tatsächlich funktioniert.
Immobilie in den Marken kaufen: Für wen eignen sich die Marken besonders?
Ich sehe die Marken vor allem für Menschen, die einen Zweitwohnsitz suchen oder später längere Zeit im Jahr in Italien verbringen möchten.
Besonders interessant können sie sein, wenn mehrere Wünsche zusammenkommen:
Meer, Hügellandschaft, historische Orte, Natur und ein Preisniveau, das in vielen Gegenden noch unter bekannteren italienischen Regionen liegt.
Auch für den Ruhestand können die Marken interessant sein – allerdings würde ich dann Infrastruktur und medizinische Versorgung stärker gewichten als bei einem Haus, das zunächst nur für einige Ferienwochen genutzt wird.
Weniger passend finde ich die Region für Menschen, für die eine möglichst kurze Anreise aus Süddeutschland oberste Priorität hat. Genau daran ist schließlich auch unsere eigene Immobiliensuche 2013 gescheitert
Immobilie in den Marken kaufen: Was sollte man beim Immobilienkauf besonders beachten?
Neben den Themen, die bei jedem Immobilienkauf in Italien relevant sind – Eigentumsverhältnisse, Katasterdaten, baurechtliche Genehmigungen, tatsächlicher Zustand des Gebäudes, Belastungen und gegebenenfalls Nutzungsrechte (siehe hierzu auch mein Blogartikel: Hauskauf in Italien – die 7 häufigsten Fehler (und wie du sie vermeidest)– kommt in Teilen der Marken ein weiterer Punkt hinzu:
die Erdbebenthematik.
Vor allem Gebiete im Landesinneren und rund um den Apennin waren von den schweren Erdbeben in Mittelitalien 2016 betroffen. Bei älteren Häusern oder Immobilien in betroffenen Gemeinden sollte deshalb nicht nur der sichtbare Zustand betrachtet werden. Relevant können unter anderem frühere Schäden, erfolgte Sanierungen, Genehmigungen und die bauliche Situation sein.
Das bedeutet nicht, dass man dort grundsätzlich nicht kaufen sollte. Es bedeutet aber, dass die technische Prüfung bei der Kaufentscheidung entsprechend ernst genommen werden muss.
Immobilie in den Marken kaufen: Wie gut sind die Marken von Deutschland aus erreichbar?
Die Marken sind grundsätzlich gut angebunden. Entlang der Adriaküste verläuft die Autobahn A14, es gibt Bahnverbindungen entlang der Küste und mit Ancona einen eigenen Flughafen.
Trotzdem gehört die Erreichbarkeit für mich zu den Punkten, die man bei einem Zweitwohnsitz nicht unterschätzen sollte.
Diese Erfahrung haben wir selbst gemacht: Als wir 2013 in den Marken nach einer Immobilie suchten, waren durchaus interessante Häuser dabei. Letztlich entschieden wir uns aus familiären Gründen dagegen. Vom Raum München war und ist das Trentino für uns wesentlich schneller erreichbar.
Denn es macht einen Unterschied, ob du vier Wochen am Stück in deinem Haus verbringen möchtest oder möglichst häufig auch einmal für ein verlängertes Wochenende nach Italien fahren willst. Wenn du noch mehr über die Schönheit der Marken erfahren möchtest, schau gerne auf meine Blogartikel Die Marken sind schöner als die Toskana.
Und auch innerhalb der Marken ist „gut erreichbar“ relativ. Eine Immobilie wenige Kilometer von der Adriaküste entfernt kann eine völlig andere Anreise bedeuten als ein Haus im Hügelland oder Richtung Apennin.
Bei einem Zweitwohnsitz würde ich deshalb nicht nur fragen: Wie komme ich dorthin? Sondern auch: Wie oft werde ich diesen Weg tatsächlich machen wollen?
Wie spontan möchte ich mein Haus nutzen können? Und würde die Anreise irgendwann dazu führen, dass ich seltener hinfahre, als ich mir heute vorstelle?
Immobilie in den Marken kaufen: Sind die Marken für einen Zweitwohnsitz geeignet?
Aus meiner Sicht: ja – wenn die Region zum tatsächlichen Nutzungsverhalten passt. Gerade die Möglichkeit, wenige Kilometer von der Küste entfernt ländlicher und häufig günstiger zu wohnen, macht die Marken interessant.
Aber ich würde vor dem Kauf sehr nüchtern fragen:
- Wie häufig werde ich tatsächlich hinfahren?
- Fahre ich mit dem Auto oder möchte ich fliegen?
- Muss ich vom Haus aus Geschäfte und Restaurants zu Fuß erreichen können?
- Wie wichtig ist mir das Meer?
- Möchte ich das Haus irgendwann mehrere Monate am Stück nutzen?
- Und könnte aus dem Zweitwohnsitz später mein Lebensmittelpunkt werden?
Fazit: Sind die Marken die richtige Region für DEINE Immobilie in Italien?
Die Marken sind keine günstigere Kopie der Toskana. Und genau so würde ich sie auch nicht betrachten.
Sie haben einen eigenen Charakter.
Ihre Stärke liegt für mich in der ungewöhnlichen Kombination aus Adria, Hügelland, historischen Orten und Apennin – und darin, dass man je nach Lage sehr unterschiedliche Arten des Lebens in Italien miteinander verbinden kann.
Wer ausschließlich nach dem günstigsten Quadratmeterpreis sucht, wird auch in den Marken Fehlentscheidungen treffen können.
Wer dagegen zuerst überlegt, wie er in Italien leben möchte, kann hier eine Region entdecken, die bei der klassischen Suche nach einem Haus in Italien erstaunlich häufig übersehen wird.
Häufige Fragen zu Immobilien und Leben in den Marken
Sind Immobilien in den Marken günstiger als in der Toskana?
In vielen Gebieten ja, pauschal lässt sich das aber nicht sagen. Besonders gefragte Küstenlagen wie Sirolo, Numana oder einzelne Bereiche von Pesaro können deutlich über dem regionalen Preisniveau liegen. Entscheidend ist die konkrete Lage.
Wie hoch sind die Immobilienpreise in den Marken?
Im Juli 2026 lag der mittlere Angebotspreis bei rund 1.560 Euro pro Quadratmeter. Zwischen den Provinzen und einzelnen Gemeinden bestehen erhebliche Unterschiede.
Welche Gegend der Marken eignet sich für ein Haus in Meeresnähe?
Interessant sind unter anderem das Hinterland von Pesaro und Fano, die Gegend um Senigallia, das Gebiet des Monte Conero, die Küsten- und Hügellagen der Provinzen Macerata und Fermo sowie der Raum San Benedetto del Tronto. Welche Gegend passt, hängt wesentlich von Budget, gewünschter Infrastruktur und akzeptierter Entfernung zur Küste ab.
Kann man in den Marken ganzjährig leben?
Ja. Für einen dauerhaften Wohnsitz sollte die Auswahl jedoch stärker nach Infrastruktur, medizinischer Versorgung, Verkehrsanbindung und alltäglichen Einkaufsmöglichkeiten erfolgen als bei einem reinen Ferienhaus.
Sollte man vor einem Kauf erst in den Marken mieten?
Wer die Region nur aus Ferienaufenthalten kennt und später dauerhaft oder mehrere Monate jährlich dort leben möchte, kann durch eine längere Mietphase besser beurteilen, ob der gewählte Ort auch außerhalb der Urlaubssaison zum eigenen Alltag passt.
Hat dich die Sehnsucht nach einem Haus in Italien gepackt?
Du hast aber Angst davor, Fehler zu machen?
Du kannst gar nicht abschätzen, wie viel Zeit dich die Umbaumaßnahmen kosten werden?
Du brauchst eine Anleitung, die dir die einzelnen Schritte vorgibt?
Dann vereinbare ein kostenloses Orientierungsgespräch mit mir!
In diesem klären wir, ob und wie ich dir helfen kann.
ZUM KOSTENLOSEN KENNENLERNGESPRÄCH
Gitta Eckl-Reinisch ist unabhängige Beraterin für den Immobilienkauf in Italien.
Als öffentlich bestellte und beeidigte Übersetzerin (LG München I), Verhandlungsdolmetscherin und mit mehreren Masterabschlüssen in Fachübersetzungen italienischen Rechts und interkultureller Kompetenz begleitet sie seit über 20 Jahren komplexe Kaufprozesse – ohne Maklerfunktion.
1997 hat sie im Valle dei Laghi im Trentino selbst eine historische Immobilie gekauft. Heute lebt sie teils in Italien, teils in München. In diesem Blog erklärt sie Kaufabläufe, Dokumente und typische Fehler beim Immobilienkauf in Italien auf.
Bitte beachte: Wir sind keine Immobilienmakler. Wir arbeiten aber mit einem Netzwerk an italienischen Immobilienmaklern zusammen, die uns nur solche Immobilien anbieten, die den Wünschen unserer Kunden entsprechen. Hier erfährst du mehr über ItalViva CASA.
